Så räknas SEDIS Avkastningstoppen

Definitioner

Avkastning på eget kapital

Periodens resultat i förhållande till periodens genomsnittliga nivå på eget kapital. Årssiffror beräknas genom att kedja samman de relevanta kvartalens avkastningssiffror, vilket beaktar ränta-på-ränta-effekten. Innehåller orealiserade värdeförändringar – det är därför enskilda år svänger så kraftigt, och därför säger en lång period mer än en kort.

Direktavkastning

Beräknas per bolag enligt en standardiserad definition: driftnetto / (ingående marknadsvärde + 0,5 × investeringar + 0,5 × förvärv − 0,5 × avyttringar). Årssiffror beräknas genom att kedja samman de relevanta kvartalens avkastningssiffror, vilket beaktar ränta-på-ränta-effekten.

Steg för steg

1. Urval. Ett bolagssegment – samma segment som i Indexserier. Översikten och analysen utgår från Alla – Sverige, svenska fastighetsbolag noterade som onoterade; i analysen kan ett annat segment väljas. Bolag som inte längre är aktiva räknas inte. Ingen kundfiltrering, inget licensgolv – en läsare ska kunna kontrollera varje rad mot samma underlag.
2. Ett värde per bolag och år. Perioden slutar på det senaste kvartalet med en avkastning i urvalet – detekterat ur datat, aldrig konfigurerat – och åren räknas bakåt därifrån: fem år är de senaste tjugo kvartalen, ett år är senaste tolv månader. Årets avkastning på eget kapital är årets fyra kvartal sammankedjade. Saknas något av kvartalen används den rullande tolvmånaderssiffran i årets sista kvartal i stället, så att bolag som bara rapporterar halvår eller helår kommer med. Direktavkastningen är rullande tolv månader, avläst i samma kvartal. Tio år är tio värden utan överlapp.
3. Tröskel. Bolaget måste ha en avkastning för vart och ett av periodens år. Ett bolag med ett år under −99 % utesluts: ingen sammanräkning går genom ett sådant år, och att räkna på de övriga skulle smickra bolaget grovt.
4. Avkastningen sammanvägs geometriskt: (∏(1+r))^(1/n) − 1. Det är den faktiska avkastningen per krona över perioden. Ett aritmetiskt snitt överdriver när åren svänger, och de svänger.
5. Justeringen görs år för år: årets avkastning minus samma års direktavkastning, och ett år räknas bara när båda finns. Det justerade måttet är ett aritmetiskt medelvärde av differenserna – en skillnad mellan två räntesatser är inte en avkastning och kan inte förräntas. Med alla år på plats är medelvärdet av differenserna identiskt med differensen mellan medelvärdena; skillnad uppstår bara när ett år saknar ett av måtten.
6. Realiserad risk läses ur utfallet självt: standardavvikelsen i den årliga avkastningen, sämsta året och antalet år med negativ avkastning.
7. Fyra fält. Perioden vågrätt, senaste tolv månaderna lodrätt, delat vid medianen på vardera axeln. På eller över medianen räknas som över. Fälten heter högpresterare, framtida stjärna, lågpresterare och varningstecken.

Valen

• Direktavkastningen dras bort för vad bolaget äger, inte för risk. Den läser av fastighetstyp och läge. Som riskmått bar den inte: hög direktavkastning kom inte med större svängningar i avkastningen.
• Belåningsgraden ingår inte. Den förklarar nästan ingenting av skillnaderna i avkastning över tio år.
• Direktavkastningskravet ingår inte. Det saknas för flera bolag över så lång tid, och ett tioårsmått kräver att åren finns.

Vad datat inte bär

• Avkastningen räknas på eget kapital, direktavkastningen på fastighetsvärdet. Differensen är en spread mellan två nivåer, inte en avkastning – den läses bäst som vad hävstång och förvaltning tillförde utöver vad fastigheterna själva gav.
• Listan blandar noterat och onoterat. Sedis täcker båda.
• Kravet på att varje år ska finnas gör listan kortare än urvalet: ett bolag som saknar ett enda år faller ur. Jämförbarheten går före längden.
• Placeringar och fält är relativa mot de bolag som ingår det år de räknas. Ett annat urval, eller ett annat tiotal år, ger andra svar.